物業管理作為物業的后期管理，是確保物業保值增值的重要手段。在我國，物業管理尚屬起步晚的"朝陽產業"， 但從目前物業管理運營市場來看，企業的管理決策對物業管理的認識，大多停留在平面的服務層面上，如設夜行燈、安排門衛值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務內容缺乏想象，沒有獨創，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業主的各種需求。 病因在于物業管理公司內部管理運營結構不合理，管理技術落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統型管理占主導地位，雖然強調了服務，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業主服務這一面，而忽視了如何為業主提供高質量服務的一面；其次，物業管理公司運營結構軟弱，銜接不佳，內耗大，缺乏一套系統的管理體系，造成業主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業管理公司能實現有序管理的當務之急在于要迅速建立起一套規范化、標準化、反應靈敏的動態物業管理體系。 但物業管理要建立一套規范合理的運作機制并不是一件容易的事，規范而又合理的東西往往是許多經驗的長期積累，且需經過多年的探索驗證。而對國內眾多物業管理公司來說，剛剛興起的這個行業讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業開發商的無奈之舉，與物業開發商多有些"血緣"關系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業管理體系，是目前物業管理公司所關注的一個重要問題。目前，國內一些起步較早、崇尚規范經營的物業管理公司都在嘗試導入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業管理上取得一些佳績。 對物業管理公司而言，要建立起一套物業管理體系有三個關鍵方面要注意，即管理職責、質量體系結構及人員和物質資源。這三個關鍵方面的焦點是業主，只有這三個關鍵方面相互協調時，才能保證業主滿意。ISO9000的建立意在強調業主的重要，與業主接觸面上的質量控制的重要。物業管理如不能很好控制與業主接觸面上的質量，服務質量就難以形成。 結合物業管理實際情況及今后的發展，據此建立起一個科學完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業主需求的能力。區分出哪些是自己能夠提供的服務項目，哪些是由外部服務組織提供的服務項目。外部伺服性服務組織的選擇，可依據實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進行，并將有關分包服務項目列入與分承包方簽署的分包合同或協議中。 對提供的服務按實際情況建立"服務過程查核程序"、"服務過程狀態識別程序"，"服務管理程序"進行服務質量的全程管理，并對其結果追蹤確認。同時建立"公共設施、器材管理程序"、建立"維護保潔控制程序"、"緊急應變作業程序"、"人員進駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業管理正常運作提供運行保障和保障。 物業ISO9001標準建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業主進行"需求的連續評審"。建立的"新服務項目企劃程序"策劃新服務項目，以向業主盡可能多提供按需服務，從而促使物業管理公司走出管理的消極狀態。 對物業管理服務中存在的問題，建立"服務的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進措施加以自我改進完善。在物業管理公司內部管理上，可以通過實際情況建立"管理責任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機電設備控制程序"、"行政服務控制程序"，建立"進料控制程序"，建立"庫存作業管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業管理程序"加以內部規范管理；通過建立"質量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內部及第三方審核的證據；并建立"統計技術管理程序"對這些質量記錄加以統計并進行技術分析。同時，通過建立"內部管理審核程序"以完善內部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據實際工作需要設置部門和人員，要求建立"工作職責說明書"，規定定量、定性的服務內容和服務應達到的水準，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標準之建立"培訓管理程序"，對全體員工進行物業管理基本知識、崗位任職資格等培訓，并進行資格確認，以保證公司員工對公司完善管理、公司發展的適應，使物業管理公司在建好一個企業的同時，更培養鍛煉了一支隊伍。 物業ISO9000認證體系是一種從管理模式向服務模式進化的體系，它所強調的是將服務作為一種商品，確保被服務者在使用過程中的滿意程度，是一種服務質量承諾的兌現，強調人對人的服務，是一個為業主提供綜合性整合化服務的系統。這個體系的建立將使物業管理逐步朝為業主按需提供服務的理想化方向發展，并以其全新體制的優勢促使物業管理真正成為產業經濟活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優化物業管理的市場環境，推動物業管理的發展。

ISO14000認證對危廢品的處理要求 1、附近危險廢物貯存設施 檢查內容： 1.倉庫“防風、附近防雨、附近防曬、附近防滲、附近防腐”等措施是否完善；是否建設防泄漏收集裝置。 2.危險廢物倉庫是否設置圍堰，防止倉庫內的液體流到倉庫外，同時防止雨水倒灌進倉庫。 3.倉庫內是否設置了氣體導出口、附近氣體凈化裝置、附近照明設施、附近觀察窗口等。 規范要點： 1.危險廢物貯存設施應建在易燃、附近易爆等危險品倉庫、附近高壓輸電線路防護區域以外。 2.貯存場所地面須硬化處理，并涂至少2mm密度高的環氧樹脂，以防止滲漏和腐蝕。 3.必須有泄漏液體收集裝置（收集溝及收集井，以收集滲濾液，防止外溢流失現象）、附近氣體導出口及氣體凈化裝置。設施內要有照明設施和觀察窗口。 4.用以存放裝載液體、附近半固體危險廢物容器的地方，必須有耐腐蝕的硬化地面，且表面無裂隙。 5.應設計堵截泄漏的裙腳，地面與裙腳所圍建的容積不低于堵截 容器的 儲量或總儲量的五分之一。 6.不相容的危險廢物必須分開存放，并設有隔離間隔斷。 二 危險廢物貯存容器 檢查內容： 1.盛裝危險廢物的容器是否完好無損。 2.盛裝危險廢物的容器和包裝是否全部粘貼了危險廢物標簽。 規范要點： 1.裝載危險廢物的容器必須完好無損。 2.盛裝危險廢物的容器材質和襯里要與危險廢物相容（不相互反應）。 3.裝載液體、附近半固體危險廢物的容器內須留足夠空間，容器頂部與液體表面之間保留100mm以上的空間。 4.盛裝危險廢物的容器上必須粘貼符合《危險廢物貯存污染控制標準》 附錄A所示的標簽。 三 危險廢物堆放 檢查內容： 1.是否按照危險廢物特性分類進行收集、附近貯存。 2.堆放高度、附近墻距等是否符合規范。 規范要點： 1.基礎必須防滲，防滲層為至少1米厚粘土層（滲透系數≤10-7厘米/秒），或2毫米厚高密度聚乙烯，或至少2毫米厚的其它人工材料，滲透系數≤10-10厘米/秒。 2.企業必須按照危廢特性分類進行收集和貯存，不相容的危險廢物不能堆放在一起。 3.襯里放在一個基礎或底座上；襯里要能夠覆蓋危險廢物或其溶出物可能涉及到的范圍；襯里材料與堆放危險廢物相容；在襯里上設計、附近建造浸出液收集系統。 4.危險廢物堆要防風、附近防雨、附近防曬。 5.盛裝在容器內的同類危險廢物可以堆疊存放；每個堆間應留有搬運通道。 四 貯存管理 檢查內容： 1.是否有危險廢物臺賬，并結合危險廢物臺賬查看企業危險廢物產生種類、附近數量、附近處置方式是否與環評一致。 2.危險廢物轉移聯單（危險廢物轉移計劃是否經審批、附近企業是否如實填寫轉移聯單中產生單位欄目并加蓋公章） 3.是否建立、附近健全危險廢物污染防治制度，是否負責人明確、附近責任清晰，負責人是否熟悉危險廢物管理相關法規、附近制度、附近標準、附近規范。 4.危險廢物是否及時轉運。 5.危險廢物倉庫上鎖情況。 規范要點： 1.危險廢物產生者和危險廢物貯存設施經營者均須作好危險廢物情況的記錄，記錄上須注明危險廢物的名稱、附近來源、附近數量、附近特性和包裝容器的類別、附近入庫日期、附近存放庫位、附近廢物出庫日期及接收單位名稱。危險廢物的記錄和貨單在危險廢物回取后應繼續保留三年。 2.危險廢物貯存間需按照“雙人雙鎖”制度管理。（兩把鑰匙分別由兩個危險廢物負責人管理，不得一人管理） 3.貯存危險廢物不得超過一年，超過一年報環保部門審批。 五 貯存設施防護 檢查內容： 1.危險廢物貯存場所是否設置了危險廢物警示標志和危險廢物標簽，標志是否正確、附近清晰、附近完好。 2.危險廢物貯存場所是否配備了應急防護設施、附近消防設施等。 規范要點： 1.貯存危險廢物的設施、附近場所，須同時設置危險廢物警告標志和危險廢物標簽并張貼在危險廢物倉庫門上或門兩側。 2.危險廢物貯存設施周圍應設置圍墻或其它防護柵欄。 3.危險廢物貯存設施應配備通訊設備、附近照明設施、附近防護服裝及工具，并設有應急防護設施。

四、職能一體化滿足原則 構建體系整合實施，應將管理職能的集中與分散進行結合，要充分考慮兩套體系的標準差異，調整與優化組織結構，做到對標準的共性要求的集中管理與統一控制。 五、降本增效滿足原則 兩套體系整合后應在時效性與成本控制方面有明顯的改進。 六、風險控制滿足原則 確保在體系流程規劃、實施與運行時，能夠采取有效措施對各類風險進行有效控制。 七、全員參與滿足原則 要求在體系實施與執行過程中，組織全體人員都參與進來，從而保證大家在思路上的共識。 八、體系運行模式滿足原則 遵照PDCA 過程方法來對體系進行不間斷的持續改進。 九、工具接口滿足原則 如要對IT 服務管理與信息，要建設兩個系統時，要求兩個系統要設計詳細的接口，并有專門的文檔來記錄接口定義。 整合可行性 通過以往的項目經驗及對兩套體系的研究，歸納與總結ISO20000與ISO27001 的體系對比，兩套體系整合的可行性可能會存在以下幾個方面，包括： 一、體系實施人員的整合 作為兩套體系整合的 要素，也是整合重要的因素，只有對實施人員的統一管理與任務分派，才能更好的管理體系實施與改進。即使人員有很大變動時，也能保證正常的服務運營。 二、體系規范的整合 體系實施人員通過自身研究或借助咨詢公司深入研究兩套體系規范，找出其共性體系要素。如：ISO20000的“事件管理”與ISO27001的“信息事故管理”等。 三、法律法規的整合 企業從整體上應滿足兩套體系的法律、法規要求，這樣可以保證符合法律的性。 四、流程建設的整合 ISO20000認證與ISO27001認證參照體系規范的模型與流程建設原則，可以規范內在管理與外在服務程序，使服務支持與服務提供緊密結合，并對成本投入進行有效控制，為組織提供事件處理的時效性、靈活性及風險控制性。通過體系中所闡述的考核指標與報表，可實現服務可計量。 五、體系實施文件編制的整合 當前，兩套體系認證的文檔體系框架主要都是以四級文檔為準，并且劃分的結構層次也有一定程度的相似之處?？梢蕴釤挸龉灿玫哪０迮c文件結構。 六、組織運維規劃與職能的整合 組織的運維規劃要從服務與風險控制兩個主要方面來考慮，保證制定的戰略符合未來的發展要求，依據詳細的控制措施來保障整體的服務能力。并根據兩套體系的標準差異，調整與優化組織結構，完善角色人員的職能化要求，從而實現職能一體化的建設。 七、內部與管理評審的整合 在管理評審的前期準備時，可以考慮其評審符合條件要素，審核后可根據審核機構的建議來統一進行改進與優化。審核機構應盡量選擇同一家認證機構，保證認證及維護的一致性。